O imóvel oferecido em garantia ao contrato de locação é penhorável?
O imóvel oferecido em garantia ao contrato de locação, como caução imobiliária, é penhorável? Não, pelo menos foi esta a interpretação conferida pelo Superior Tribunal de Justiça, através do julgamento do Recurso Especial n° 1.873.203-SP. Vejamos:
Inicialmente é importante definirmos a definição de fiança e caução, que são diferentes. Fiança – espécie de garantia ao contrato de locação que afasta a impenhorabilidade da Lei 8.009/90. Caução – gênero de garantia ao contrato de locação que atrai a regra a da impenhorabilidade do bem de família.
Considera-se como bem de família aquele único imóvel utilizado pela família como residência, vejamos:
Art. 5º Para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.
É que a Lei 8.009/90 prevê um rol taxativo (que não pode ser interpretado de forma extensiva) de exceções a impenhorabilidade ao bem de família, dentre eles:
(a) Imóvel objeto de alienação fiduciária;
(b) devedor de pensão alimentícia;
(c) Cobrança de impostos;
(d) Imóvel oferecido como garantia real em hipótese de execução de hipoteca, contratada pela própria entidade familiar;
(e) adquirido com produto de crime;
(f) Obrigação decorrente de fiança.
Dentre essas exceções, o imóvel oferecido como FIANÇA ao contrato de locação pode ser penhorado. Já o imóvel oferecido como caução, não. Vejamos a ementa do julgado:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CAUÇÃO. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. 1. Ação de execução de título executivo extrajudicial – contrato de locação. 2. Ação ajuizada em 05/08/2019. Recurso especial concluso ao gabinete em 16/07/2020. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se imóvel – alegadamente bem de família – oferecido como caução imobiliária em contrato de locação pode ser objeto de penhora. 4. Em se tratando de caução, em contratos de locação, não há que se falar na possibilidade de penhora do imóvel residencial familiar. 5. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1873203/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020)
Fica evidente que a Corte Cidadã compreende que fiança é espécie de garantia locatícia, enquanto a caução é gênero não contemplado no rol taxativo da Legislação, conforme podemos analisar do voto a Ilustre Ministra Nancy Adrighi, relatora do julgamento do REsp 1873203/SP:
De fato, considerando que a possibilidade de expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade, a interpretação às ressalvas legais deve ser restritiva, sobretudo na hipótese sob exame, em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas (REsp 866.027/SP, 5ª Turma, DJ 29/10/2007).
Podemos observar, portanto, que a exceção da regra da impenhorabilidade configura-se quando o fiador oferece o seu imóvel, mesmo que seja o único utilizado como residência da família, podendo ser penhorado. No entanto, caso o faça oferendo como caução imobiliária, o bem não perde a sua proteção legal da impenhorabilidade.