Blog

Via de regra, a multa compensatória é devida nos casos em que há desocupação antecipada do imóvel, ou seja, naqueles casos em que há um prazo mínimo para que o locatário permaneça no imóvel, conforme prevê o contrato de locação. Segundo o STJ essa multa é devida mesmo quando há decretação de despejo. Vejamos:

MULTA COMPENSATÓRIA EM AÇÃO DE DESPEJO

A corte Cidadã, ao julgar o Recurso Especial n° 1.906.869/SP, fixou entendimento favorável a cobrança de multa compensatória pela desocupação antecipada do imóvel em caso de decretação de despejo. A ementa do acórdão é a seguinte:

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. ART. 4º, CAPUT, DA LEI Nº 8.245/1991. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. ORDEM JUDICIAL. MULTA COMPENSATÓRIA. CABIMENTO. FIADOR. RESPONSABILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia definir se, em contrato de locação, a cláusula penal compensatória é devida com a devolução do imóvel decorrente de decisão judicial que decreta o despejo ou somente em caso de restituição voluntária do imóvel pelo locatário e, nessa situação, saber se o fiador responde solidariamente pelo pagamento da referida multa.
3. A multa compensatória também é devida em caso de devolução do imóvel locado determinada em ordem judicial de despejo.
4. Na hipótese de não ter havido extinção ou exoneração da garantia prestada, a responsabilidade pelo pagamento da multa compensatória também recai sobre fiador.
5. Recurso especial não provido

A legislação define a possibilidade de as partes convencionarem multa compensatória em casos de devolução antecipada do imóvel, conforme prevê o artigo 4º da Lei 8.245/1991 (Lei de Inquilinato).

Constando essa clausula, o locatário poderá devolver o imóvel antes do prazo estabelecido contratualmente, devendo, neste caso, pagar a respectiva multa compensatória. Usualmente a multa corresponde a 3 (três) alugueis e deve ser cobrada proporcionalmente ao período que o locatário permaneceu no imóvel.

No entanto, há casos em que o inquilino antes mesmo do termo final do contrato de locação deixa de pagar os alugueis e os demais acessórios, o que configura quebra contratual. Ao proprietário não resta outra opção senão a propositura da competente ação de despejo.

Diante desta situação, onde a quebra do contrato se deu unicamente por culpa do locatário, o STJ manifestou-se favoravelmente a aplicação da multa compensatória. Segundo o voto do relator, caso não se aplique a referida multa, compensaria ao locador ingressar com simples ação de cobrança, esvaziando o sentido da ação de despejo, nestes casos específicos. Vejamos trecho do voto:

Diante dessas considerações, é nítido que o inadimplemento dos aluguéis gera danos ao locador, possibilitando, assim, reaver o imóvel. Em decorrência da quebra contratual, ainda que o bem locado não seja voluntariamente devolvido por iniciativa do próprio locatário, o credor (no caso, o locador) pode exigir o pagamento da multa compensatória, sem prejuízo dos efeitos da mora.
Caso contrário, para fazer jus à execução da cláusula penal, o locador deveria apenas cobrar judicialmente os aluguéis em atraso, sem o pedido de despejo, e deixar que o locatário devolvesse o imóvel ao seu bel-prazer. Isso acarretaria o esvaziamento do instituto criado para recompensar os prejuízos em situação de descumprimento do negócio e penalizaria o locador que não poderia fazer o uso de medida legal de despejo, sob pena de perder a multa compensatória

Nestes casos o Superior Tribunal de Justiça fixou ainda o entendimento de que os fiadores também são responsáveis pelo pagamento da referida multa.

CONCLUSÃO

Desta forma, observando o entendimento do STJ, podemos avaliar que é possível a cobrança de multa compensatória do locatário requerido em ação de despejo, antes do término do prazo contratual. Muito embora não seja entendimento exarado em regime de recursos repetitivos, a posição do STJ é de suma importância para guiar as decisões dos Tribunais e Juízes.